US-Hypothekenzinsen sinken auf 6,81 % inmitten steigenden Wohnungsangebots und verzeichnen den dritten wöchentlichen Rückgang

Rückgang der Bauzinsen signalisiert Wendepunkt am Markt bei stark steigendem Wohnungsangebot

Zinsrückgang fällt mit Verschiebungen am Anleihenmarkt zusammen, doch die Erschwinglichkeitskrise hält an

In einer subtilen, aber bedeutenden Verschiebung für den US-Immobilienmarkt sind die Hypothekenzinsen die dritte Woche in Folge gesunken, wobei der Richtwert für den 30-jährigen Festzinssatz am 18. Juni 2025 bei 6,81 % lag. Dieser Rückgang – der die Zinsen auf den niedrigsten Stand seit Mitte Mai bringt – erfolgt vor dem Hintergrund eines anschwellenden Wohnungsangebots und einer schwankenden Nachfrage, was darauf hindeutet, dass sich der Markt nach Jahren angespannter Erschwinglichkeit einem Wendepunkt nähern könnte.

Der moderate Zinsrückgang gibt Einblick in das komplexe Zusammenspiel der Wirtschaftskräfte, die den Wohnimmobilienmarkt umgestalten. Während der 30-jährige Festzinssatz in der letzten Woche leicht von 6,84 % zurückgegangen ist, liegt er immer noch nur geringfügig unter den 6,87 %, die vor einem Jahr verzeichnet wurden – ein schwacher Trost für potenzielle Käufer, die immer noch mit historisch hohen Kreditkosten zu kämpfen haben.

„Der jüngste Zinsrückgang hat sich noch nicht in einem bedeutsamen Transaktionsvolumen niedergeschlagen“, bemerkte ein leitender Immobilienökonom eines großen Finanzinstituts, der anonym bleiben wollte. „Wir erleben das klassische Szenario, in dem die Zinsen nicht schnell genug fallen, um die anhaltenden Erschwinglichkeitsprobleme auszugleichen, die durch erhöhte Immobilienpreise entstehen.“

Renditen von US-Staatsanleihen und Fed-Politik: Die Mechanismen hinter der Bewegung

Der Haupttreiber für den Zinsrückgang ist die jüngste Bewegung bei der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen, die in den letzten Wochen von 4,58 % auf 4,35 % gefallen ist. Dieser Rückgang um 23 Basispunkte beeinflusst die Bauzinskonditionen direkt, da Kreditgeber langfristige Hypothekenzinsen typischerweise mit einem Aufschlag über der 10-jährigen Staatsanleiherendite festlegen.

Bemerkenswerterweise erfolgte diese Bewegung ohne Maßnahmen der Federal Reserve, die ihren Leitzins seit mehreren Monaten bei 5,25-5,50 % beibehalten hat. Die Divergenz unterstreicht, wie das lange Ende der Zinskurve zunehmend Rezessionsrisiken anstelle von Inflationsdruck einpreist – eine subtile, aber entscheidende Unterscheidung für Marktteilnehmer.

Die Inflationsdaten vom Mai lieferten weiteren Kontext für diese Verschiebung, wobei der Kernverbraucherpreisindex (VPI) ohne Mieten im Jahresvergleich nur um 1,8 % stieg, was darauf hindeutet, dass, obwohl die Gesamtinflation über dem 2 %-Ziel der Fed liegt, der Preisdruck in wichtigen Sektoren allmählich nachlässt.

Der paradoxe Zustand des Immobilienmarktes

Das vielleicht auffälligste Merkmal des heutigen Immobilienmarktes ist der erhebliche Anstieg verfügbarer Immobilien. Das aktuelle Angebot hat den höchsten Stand seit fünf Jahren erreicht, wobei die nationalen MLS-Listings im Vergleich zum Vorjahr um 16,7 % gestiegen sind. Die Kennzahl „Monate des Angebots“ hat endlich die Schwelle von 3,0 überschritten – ein Niveau, das seit vor der Pandemie nicht mehr erreicht wurde.

Doch diese Bestandserweiterung hat keinen entsprechenden Anstieg der Transaktionen ausgelöst. Das Volumen der Hypothekenanträge bleibt trotz des Zinsrückgangs gedämpft, wobei sowohl Kauf- als auch Refinanzierungsanträge in den letzten Wochen rückläufig sind. Laut Daten der Mortgage Bankers Association sind die Anträge zwar nach dem Einbruch am Memorial Day um 12,5 % gegenüber der Vorwoche gestiegen, das gesamte Kreditvergabevolumen liegt jedoch immer noch 28 % unter dem Tempo des Vorjahres.

Die Diskrepanz zeigt einen Markt, der zwischen entgegengesetzten Kräften gefangen ist: steigendes Angebot, das theoretisch Käufern zugutekommen sollte, ausgeglichen durch anhaltende Erschwinglichkeitsbeschränkungen, die viele fernhalten.

Der „Lock-in-Effekt“ und seine nachhaltigen Auswirkungen

Ein Phänomen, das die Marktdynamik weiterhin prägt, ist der von Branchenexperten als „Lock-in-Effekt“ bezeichnete Zustand. Da etwa 88 % der ausstehenden Hypothekendarlehen Zinssätze unter 4 % aufweisen, zögern viele Eigenheimbesitzer, zu verkaufen und ihre vorteilhafte Finanzierung aufzugeben.

„Wir sehen im Wesentlichen einen zweigeteilten Markt“, erklärte ein Immobilienmarktanalyst. „Aktuelle Eigenheimbesitzer mit Hypotheken unter 4 % bleiben lieber in ihren Häusern, anstatt aufzurüsten oder umzuziehen, während Erstkäufer sowohl mit hohen Zinsen als auch mit erhöhten Preisen konfrontiert sind – eine besonders herausfordernde Kombination.“

Diese Dynamik hat Gewinner und Verlierer im gesamten Immobilienökosystem hervorgebracht. Baumärkte und REITs für Einfamilienhäuser zur Vermietung haben profitiert, da Eigenheimbesitzer sich dafür entscheiden, zu renovieren statt umzuziehen. Umgekehrt haben Titelversicherer und provisionsbasierte Maklerplattformen unter reduzierten Transaktionsvolumen gelitten.

Marktmechanismen: Warum die Hypothekenzinsen nicht stärker gefallen sind

Trotz des Rückgangs der Rendite von US-Staatsanleihen sind die Hypothekenzinsen nicht so stark gefallen, wie manch einer erwarten würde. Die Spanne zwischen der 10-jährigen US-Staatsanleihe und dem 30-jährigen Hypothekenzinssatz liegt derzeit bei etwa 245 Basispunkten – deutlich größer als historisch üblich.

Diese erweiterte Spanne spiegelt mehrere technische Faktoren wider, die den Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) beeinflussen. Der Option-Adjusted Spread (OAS) für 30-jährige Hypothekenanleihen mit aktuellen Kupons hat sich auf etwa 80 Basispunkte ausgeweitet, weit über dem Fünfjahresmedian von 25 Basispunkten. Diese Verbilligung ist hauptsächlich angebotsgetrieben, da Banken und