Wohnungsmarkt erreicht Rekordbestand von 698 Milliarden US-Dollar, während Käufer die Oberhand gewinnen
Immobilienmarkt erreicht Wendepunkt: Rekordwert von 698 Milliarden Euro bei Immobilienangeboten signalisiert dramatische Machtverschiebung
In der amerikanischen Wohnimmobilienlandschaft vollzieht sich ein tiefgreifender Wandel. Laut Redfin ist der Gesamtwert der zum Verkauf angebotenen Häuser auf den beispiellosen Wert von 698 Milliarden Euro gestiegen – ein Anstieg von 20,3 % gegenüber dem Vorjahr –, da sich der Markt zum ersten Mal seit über einem Jahrzehnt entscheidend in Richtung der Käufer neigt.
Der große Patt am Immobilienmarkt
In den von Bäumen gesäumten Straßen des ganzen Landes werden „Zu Verkaufen“-Schilder eher zu festen Bestandteilen als zu flüchtigen Anzeigern. Der Markt weist nun rund 500.000 mehr Verkäufer als Käufer auf, was das größte Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2013 schafft.
„Wir erleben die Entstehung eines echten Käufermarktes“, bemerkt ein erfahrener Immobilienökonom, der seit drei Jahrzehnten Marktzyklen studiert. „Die psychologische Verschiebung ist ebenso bedeutsam wie die numerische.“
Diese Verschiebung manifestiert sich in vielfältiger Weise: Häuser verbringen nun typischerweise 40 Tage auf dem Markt, bevor sie einen Kaufvertrag erhalten – fünf Tage länger als im Vorjahr. Währenddessen haben Immobilien im Wert von über 330 Milliarden Euro 60 Tage oder länger unverkauft gestanden, was Analysten als ein wachsendes Inventar an „überaltertem Angebot“ bezeichnen.
Regionale Bruchlinien treten zutage
Während der nationale Medianpreis für Eigenheime im April um 1,6 % gegenüber dem Vorjahr auf 431.931 Euro stieg – das langsamste Wachstum seit fast zwei Jahren – erzählen regionale Unterschiede eine nuanciertere Geschichte. Preisrückgänge haben sich bereits in 11 der 50 bevölkerungsreichsten Ballungsräume durchgesetzt.
Oakland, Kalifornien, führt diese Korrektur mit einem Preisrückgang von 4,9 % an, gefolgt von Dallas, Jacksonville, Austin und Seattle. Diese Märkte weisen gemeinsame Merkmale auf: pandemiebedingte Booms, erhebliche Investorentätigkeit und Abhängigkeit von Arbeitsplätzen im Technologiesektor.
Ein Immobilienmarktstratege einer großen Investmentfirma beschreibt dieses Muster als „die ersten Wellen einer breiteren Neubewertungswelle“. Die Beobachtung dieser frühzeitig reagierenden Märkte könnte wertvolle Indikatoren dafür liefern, was andere Regionen in den kommenden Quartalen erleben könnten.
Die Gleichung der Erschwinglichkeit
Das grundlegende Hindernis für potenzielle Käufer bleibt die Erschwinglichkeit. Selbst bei moderatem Preiswachstum hat die Kombination aus hohen Immobilienwerten und Hypothekenzinsen von durchschnittlich 6,73 % im April die monatlichen Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen auf Rekordhöhen getrieben.
Diese Erschwinglichkeitskrise wurde durch breitere wirtschaftliche Gegenwinde verschärft. Fast jeder vierte Amerikaner berichtet, große Kaufpläne aufgrund von Bedenken hinsichtlich Zöllen und deren potenziellen inflationären Auswirkungen abgesagt zu haben. Gleichzeitig haben Entlassungsankündigungen in mehreren Sektoren das Verbrauchervertrauen weiter gedämpft.
„Die Entwicklung der Hypothekenzinsen stellt eine strukturelle Verschiebung und keinen temporären Anstieg dar“, erklärt ein Kapitalmarktforscher, der sich auf Immobilienfinanzierung spezialisiert hat. „Die meisten Haushalte haben ihre Erwartungen an die 3 %-Zinsen aus der Pandemiezeit geknüpft, aber wir werden wahrscheinlich bis zum Jahresende Zinsen um 6,8 % sehen.“
Der Bindungseffekt löst sich auf
Paradoxerweise rührt der Anstieg des Angebots teilweise daher, dass Eigenheimbesitzer endlich ihre extrem niedrigen Hypothekenzinsen aus der Pandemiezeit aufgeben. Nachdem sie jahrelang an diesen günstigen Finanzierungsbedingungen festgehalten haben, verkaufen viele jetzt, obwohl sie beim nächsten Kauf mit höheren Zinsen rechnen müssen.
Dieser Wandel scheint durch praktische Notwendigkeiten bedingt zu sein: berufsbedingte Umzüge, Homeoffice-Pflichten, familiäre Veränderungen und in einigen Fällen wirtschaftliche Ängste, die den Wunsch auslösen, vorhandenes Eigenkapital zu liquidieren.
Ein Immobilienexperte mit Geschäftsaktivitäten in mehreren Sunbelt-Märkten beobachtet: „Wir erleben eine pragmatische Neubewertung. Die Lebensumstände setzen sich endlich über rein finanzielle Berechnungen bezüglich der Hypothekenzinsen hinweg.“
Marktmechanismen im Wandel
Für Käufer mit finanzieller Flexibilität hat sich der Verhandlungsspielraum deutlich verbessert. Berichte aus aktiven Märkten zeigen, dass Verkäufer zunehmend Angebote unter dem Angebotspreis akzeptieren, Reparaturgutschriften gewähren und Teile der Abschlusskosten übernehmen – Zugeständnisse, die während des Pandemie-Booms selten zu sehen waren.
Dieses Verhandlungsumfeld besteht parallel zu erheblichen Preisunterschieden zwischen den Marktsegmenten. Einstiegshäuser in Gebieten mit begrenztem Angebot erhalten immer noch mehrere Angebote, während Luxusimmobilien und Eigentumswohnungen zunehmendem Wettbewerb durch Neubauten ausgesetzt sind.
Implikationen für Investoren
Für Investoren, die sich in diesem Übergangsmarkt bewegen, ergeben sich mehrere strategische Überlegungen:
Regionale Selektivität: Die sich vergrößernde Leistungsdifferenz zwischen den Märkten deutet auf Chancen sowohl in überdurchschnittlich als auch in unterdurchschnittlich performenden Regionen hin. Ballungsräume mit diversifizierten Beschäftigungsbasen und begrenztem Neubau scheinen besser positioniert zu sein, um anhaltendem Preisdruck standzuhalten.
Dynamik des Mietmarktes: Betreiber von Einfamilienmietobjekten berichten von anhaltender Nachfrage mit Auslastungsquoten von fast 97 %, was darauf hindeutet, dass Mietobjekte einen Schutz vor der Volatilität des Verkaufsmarktes bieten könnten. Dieses Segment könnte profitieren, wenn mehr potenzielle Käufer ihre Käufe aufgrund von Erschwinglichkeitsbeschränkungen aufschieben.
Positionierung der Bauunternehmen: Das Sentiment der Bauunternehmen ist laut Branchenindizes sechs Monate in Folge gesunken, wobei die Stornierungsraten tendenziell steigen. Bauinvestitionen könnten Gegenwind erfahren, bis sich die Bestandsniveaus normalisieren und die Hypothekenzinsen stabilisieren.
Finanzierungsinnovationen: Hypothekenprodukte, die darauf abzielen, die Zinslücke zu schließen – darunter übernehmbare Darlehen, Zinsverbilligungen und kreative Verkäuferfinanzierungen – könnten Marktanteile gewinnen, da traditionelle Finanzierungen weiterhin kostspielig sind.
Der Weg nach vorn
Mit Blick auf die Zukunft prognostiziert Redfin, dass die Immobilienpreise im dritten Quartal stagnieren werden, bevor sie bis zum vierten Quartal 2025 um 1 % im Jahresvergleich sinken. Diese Entwicklung spiegelt den wachsenden Einfluss von steigendem Angebot und geschwächter Nachfrage auf die Marktgrundlagen wider.
Es gibt jedoch potenzielle stabilisierende Faktoren. Das Lohnwachstum könnte die Erschwinglichkeitskennzahlen in der zweiten Jahreshälfte verbessern, während jede Mäßigung der Hypothekenzinsen qualifizierten Käufern, die derzeit aufgrund von Finanzierungskosten zurückgehalten werden, sofortige Erleichterung verschaffen würde.
Der aktuelle Markt stellt weder einen Absturz noch eine Korrektur dar, sondern vielmehr eine Neuausrichtung nach Jahren eines extremen Verkäufervorteils. Für Branchenteilnehmer besteht die zentrale Herausforderung darin, sich an Marktbedingungen anzupassen, bei denen die Preisfindung Geduld, Flexibilität und datengestützte Entscheidungen erfordert.
Sobald sich dieser historische Bestandsüberhang von 698 Milliarden Euro auflöst, wird das daraus resultierende Marktgleichgewicht wahrscheinlich neue Baselines für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, die Wohneigentumsquote und die Investitionsrenditen etablieren, die bis weit ins Jahr 2026 und darüber hinaus Bestand haben könnten.
Hinweis: Die Marktbedingungen variieren erheblich je nach Standort und Immobilientyp. Potenzielle Käufer und Verkäufer sollten qualifizierte Immobilien- und Finanzexperten bezüglich ihrer spezifischen Umstände konsultieren. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse.