CoStar besiegelt 2,8 Milliarden Dollar Übernahme von Domain Holdings, während sich der Kampf der globalen Immobilienportale verschärft

CoStar sichert sich Domain-Übernahme: Strategischer Schachzug gestaltet globale Immobilienportal-Landschaft neu

In einem entscheidenden Schritt, der Auswirkungen auf den globalen Sektor der Immobilien-Technologie hat, hat die CoStar Group ihre Übernahme von Domain Holdings Australia offiziell abgeschlossen. Dies erfolgte durch eine bindende Übernahmevereinbarung, die spät am Donnerstag unterzeichnet wurde und das australische Immobilienportal mit etwa 2,8 Mrd. A$ (rund 1,9 Mrd. US$) bewertet.

Die reine Barübernahme, die den Domain-Aktionären 4,43 A$ pro Aktie bietet, ist der Höhepunkt einer dreimonatigen Werbungsphase. Diese begann im Februar mit dem strategischen Aufbau eines 16,9 %-Anteils durch CoStar und stellt eine erhebliche Prämie von 42 % gegenüber dem Aktienkurs von Domain vor dem Angebot dar.

"Diese Übernahme etabliert CoStar als echten globalen Akteur bei Portalen für Wohnimmobilien auf drei Kontinenten", sagte ein Branchenanalyst, der die Expansionsstrategie von CoStar verfolgt hat. "Es ist nicht mehr nur ein Anbieter von Gewerbeimmobilien-Daten – dies schließt seine Verwandlung in einen Betreiber einer umfassenden Immobilien-Plattform ab."

Für Nine Entertainment, das etwa 60 % der Domain-Aktien hält, verspricht der Deal einen unverhofften Geldsegen von rund 1,4 Mrd. A$ direkt einsetzbarem Kapital. Diese Mittel könnten Australiens Medienlandschaft deutlich verändern, sei es durch Schuldenabbau oder strategische Übernahmen.

Strategische Überlegungen: Vom Datenanbieter zum globalen Portal-Imperium

Die Übernahme stellt CoStars bedeutendste internationale Expansion bisher dar. Sie baut auf dem Kauf des britischen Unternehmens OnTheMarket für 198 Mio. US$ im Jahr 2023 auf und sichert CoStar sofortigen Zugang zu einem der weltweit rentabelsten Märkte für Immobilienwerbung.

Australiens Ökosystem für Immobilienportale erzielt eine geschätzte Provision ("Take-Rate") von 55 % der jährlichen Ausgaben des Landes für Immobilienmarketing in Höhe von 7 Mrd. A$ – dies gilt weithin als die höchste weltweit. Allein Domain erzielte in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2025 Umsätze von 217 Mio. A$, was einem Anstieg von 7,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, trotz relativ gleichbleibender Anzahl von Immobilieninseraten.

Finanzanalysten schätzen, dass CoStar Domain zum etwa 11-Fachen des erwarteten EBITDA für das Geschäftsjahr 2025 übernimmt. Das ist eine günstigere Bewertung als das 15- bis 18-Fache, das es für OnTheMarket zahlte, und deutlich unter dem aktuellen Multiplikator von Zillow am Markt, der etwa das 20-Fache des Gewinns beträgt.

"Der vergleichsweise günstige Preis spiegelt zwei Realitäten wider", erklärte ein leitender Aktienstratege einer großen Investmentbank. "Erstens schafft die Schwäche des australischen Dollars gegenüber dem US-Dollar einen attraktiven Einstiegspunkt. Zweitens hatte Domain anhaltend mit Größennachteilen gegenüber der REA Group zu kämpfen, was dies zu einem günstigen Zeitpunkt für Nine macht, seinen Anteil zu Geld zu machen."

CoStars Übernahmeansatz spiegelt seine bewusste Expansionsstrategie in den Bereich der Wohnimmobilienportale wider. Das Unternehmen hat sich zuvor von einem Anbieter von Gewerbeimmobilien-Daten zu einem vielschichtigen Immobilien-Technologie-Konzern entwickelt. Die jüngste Übernahme von Matterport, einem Unternehmen für 3D-Virtual-Tour-Technologie, für 1,6 Mrd. US$ bietet fertige Technologie-Assets zur Integration in Domains Plattform.

Zeitplan der Transaktion: Vom ersten Anteil zur bindenden Vereinbarung

Die Entwicklung der Transaktion verlief seit Februar methodisch:

• 20. Februar 2025: CoStar erwirbt einen 16,9 %-Anteil an Domain zu 4,20 A$ pro Aktie
• 21. Februar 2025: CoStar reicht ein unaufgefordertes, unverbindliches Angebot zum selben Preis ein
• 26. März 2025: CoStar verbessert sein Angebot auf 4,43 A$ pro Aktie und beschreibt es als "best und endgültig"
• 31. März 2025: Domain gewährt exklusiven Zugang zur Due Diligence für vier Wochen
• 28. April 2025: Exklusivitätsperiode bis zum 12. Mai verlängert
• 8./9. Mai 2025: Bindende Übernahmevereinbarung wird unterzeichnet

Domains Aktienkurs schoss seit Jahresbeginn nach den ersten Übernahmenachrichten um etwa 70 % in die Höhe, pendelte sich jedoch bei 4,25 A$ ein, fast 4 % unter dem Angebotspreis. Dies spiegelt die anhaltende Unsicherheit bezüglich regulatorischer Genehmigungen wider.

"Die Differenz zwischen dem aktuellen Kurs und dem Angebotspreis legt nahe, dass der Markt eine Wahrscheinlichkeit von etwa 30 % zuschreibt, dass Regulierungsbehörden die Transaktion scheitern lassen könnten", bemerkte ein erfahrener Spezialist für Fusionen und Übernahmen. "Während die Struktur des Deals klar ist, schaffen die Auswirkungen auf ausländisches Eigentum und Wettbewerb erhebliche regulatorische Hürden."

Regulatorisches Hürdenrennen: Prüfung durch FIRB und ACCC steht bevor

Trotz der bindenden Vereinbarung steht die Transaktion vor ihrem Abschluss noch unter erheblicher regulatorischer Prüfung. Die australische Behörde zur Prüfung ausländischer Investitionen (FIRB) muss die Übernahme eines bedeutenden australischen Medien-Assets durch ein amerikanisches Unternehmen genehmigen – ein Prozess mit historischen Präzedenzfällen für Komplikationen.

"Zillows versuchte Annäherung an Domain in den Jahren 2018/2019 stieß Berichten zufolge bei der FIRB aus Gründen des nationalen Interesses auf Widerstand", erinnerte sich ein Berater für Regulierungsfragen, der mit den Regeln für Medienbesitz in Australien vertraut ist. "Allerdings könnten CoStars bestehende Präsenz mit einem Büro in Australien und potenzielle Zusagen zur Schaffung von Arbeitsplätzen diesen Weg erheblich erleichtern."

Gleichzeitig untersucht die australische Wettbewerbs- und Verbraucherkommission (ACCC) bereits den Sektor der Immobilienportale wegen Vorwürfen über überhöhte Gebühren und Marktmachtkonzentration. Der Deal könnte Druckmittel liefern, um Verhaltensauflagen durchzusetzen, möglicherweise einschließlich Gebührenobergrenzen oder Anforderungen an die Datenportabilität.

Die Prüfung durch die ACCC hat sich nach öffentlichen Beschwerden von Immobilienmaklern über "Wucherpreise" verschärft. Premium-Anzeigen für städtische Immobilien sollen Berichten zufolge bis zu 4.000 A$ kosten – eine Last, die letztendlich über höhere Maklerprovisionen an die Verkäufer von Immobilien weitergegeben wird.

"Diese Übernahme fällt genau in den Schnittpunkt zweier sensibler regulatorischer Bereiche – ausländische Investitionen in Medien-Assets und bereits konzentrierte digitale Plattformen", beobachtete ein ehemaliger Beamter der ACCC. "CoStar wird wahrscheinlich bedeutende Zugeständnisse anbieten müssen, um die Genehmigung zu erhalten, was seine Fähigkeit einschränken könnte, die Übernahme schnell zu monetarisieren."

Auswirkungen auf den Markt: Gewinner und Verlierer in einem veränderten Umfeld

Die Transaktion schafft klare Gewinner und führt neue Wettbewerbsdynamiken in mehreren Sektoren ein:

Minderheitsaktionäre von Domain dürften eine erhebliche Prämie auf ihre Investition erhalten. Die Tatsache, dass es sich um eine reine Barübernahme handelt, schützt sie vor anhaltender Volatilität auf den Werbemärkten, die von wirtschaftlicher Unsicherheit betroffen sind.

Nine Entertainment geht mit strategischer Flexibilität und Finanzspielraum hervor. Das Unternehmen verfügt über 1,4 Mrd. A$, um potenziell seinen Verschuldungsgrad von etwa dem Zweifachen des EBITDA auf weniger als das Einfache zu senken oder alternativ eine aggressive Expansion bei Abo-Video-Diensten zu finanzieren, wo die Kosten für Sportrechte dramatisch gestiegen sind.

"Nine hat ein Asset mit inhärenten strukturellen Herausforderungen in eine bedeutende Kriegskasse umgewandelt", bemerkte ein Analyst des Mediensektors. "Dies könnte ihre strategische Positionierung gegenüber Wettbewerbern wie Seven West Media und News Corp Australia grundlegend verändern."

Die REA Group, Australiens dominierendes Immobilienportal und mehrheitlich im Besitz von News Corp, sieht sich einem gestärkten Wettbewerber gegenüber, der durch erhebliche internationale Ressourcen unterstützt wird. Obwohl ihr Aktienkurs nach Bekanntgabe der ersten Übernahmeabsicht fast 11 % fiel, glauben Branchenbeobachter, dass ihre Kernvorteile intakt bleiben.

"REA erhält mehr als die dreifache Reichweite und Engagement-Metriken von Domain", sagte ein digitaler Medienstratege